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NOS SOLUTIONS -RACHAT DE CREDITS - RACHAT DE SOULTE

Rachat de crédits et soulte à payer

Vous avez des crédits en cours ?
Vous devez racheter une soulte ?
Le rachat de crédits est la solution globale.


Qu’est-ce qu’une soulte ?

Une Soulte est un terme juridique qui désigne une somme d’argent que l’on utilise pour finaliser un partage. La soulte est également une compensation, c’est une somme d’argent que doit verser l'un des contractants à un autre pour compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit en propriété.

Exemple, vous êtes marié sous le régime de communauté et vous avez acquis ensemble un appartement d’une valeur de 200.000 euros et d’une maison de 400.000 euros. Libre de crédit et d’hypothèque, madame souhaite conserver la maison et monsieur l’appartement, pour que le partage soit équitable il faudra que madame verse une soulte d’un montant de 100.000 euros pour établir un équilibre dans le partage.

Le rachat de soulte

Vous êtes confronté au paiement d’une soulte dans les 4 cas suivants :

1° La soulte à verser pour sortir d’une indivision

L’indivision est juridiquement le fait d’être propriétaire d’un bien immobilier à deux ou plusieurs personnes. Le rachat de soulte est parfois l’alternative à la constitution d’une SCI dont les formalités de constitution et la gestion sont plus contraignantes.

L’indivision en cumulant les revenus ou en diminuant le montant de l’emprunt des indivisaires, peut permettre d’obtenir plus facilement un crédit auprès d’une banque pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Chacun est propriétaire à hauteur de sa contribution financière lors de l’acquisition : 50/50, 60/40 …

Après l’acquisition il peut survenir des désaccords pour la gestion du bien : mise en location, travaux, mésententes familiales. La loi est claire « nul ne peut être contraint à demeurer en indivision » : vous pouvez avoir l’envie ou la nécessité de vendre votre quote-part.

Lorsque la vente est bloquée par un co-indivisaire, rapprochez-vous de votre Notaire il vous indiquera les démarches à suivre pour obtenir un jugement du TGI (Tribunal de Grande Instance) afin de permettre la vente du bien immobilier. Il faudra que les demandeurs représentent 2/3 ou plus de la propriété des biens indivis.

Exemple : Vous avez acheté un bien avec votre frère à 50/50 en Bretagne pour 240.000 euros. Votre frère souhaite vendre sa part, vous pouvez payer la soulte correspondant à la moitié de la valeur du bien, soit 120.000 euros. Vous sortez ainsi de l’indivision et vous devenez le seul propriétaire en rachetant des parts ou une somme correspondant à la quote-part d’indivision.

2° La soulte à verser dans le cadre d ‘un divorce, d’une rupture de PACS ou de la fin d’un concubinage

Vous avec pris la décision de divorcer, de rompre votre PACS, ou de vous séparer (fin d’un concubinage).

Le partage ne pourra pas se faire sans le paiement d’une somme d’argent pour équilibrer le partage de vos liquidités, de vos placements et de vos biens mobiliers et immobiliers.

La soulte correspond à la somme que l'un des futurs divorcés doit verser à l'autre pour conserver un bien immobilier acquis en commun.

Le calcul du montant de la soulte est effectué par un Notaire. Il se fait alors en tenant compte de la valeur nette vénale du bien et également en tenant compte des crédits en cours et du capital restant dû au jour du partage. Ce sera donc la valeur nette du bien qui sera retenue pour estimer le montant de la soulte.

Vous allez intégrer ce montant dans votre simulation de rachat de crédits pour éviter une trop forte augmentation de votre taux d’endettement et conserver un reste à vivre suffisant.

Exemple : un bien vaut 300.000 euros, monsieur et madame co-emprunteur capital restant dû 100.000, aucun apport lors de l’obtention du prêt. Le montant du prêt va être pris en compte et il va intégrer le capital restant dû, les pénalités de remboursement anticipé, les frais de mainlevée de l’hypothèque existante. Votre notaire réalisera ce calcul.

3° La soulte à verser lors d’une succession

Lors d’une succession, par exemple au décès de votre dernier parent vivant, vous aurez surement des compensations à effectuer avec vos frères et sœurs, la soulte devra être payée pour clôturer le partage.

La soulte est une somme d'argent destinée à compenser la part d'un héritier lors du partage de biens immobiliers : un des héritiers va solliciter une attribution préférentielle (article 831 et suivants du code civil)

Dans ce dernier cas, les héritiers peuvent procéder de plusieurs manières :

  • ils vendent le bien et l'argent est réparti entre eux,
  • l'un des héritiers veut garder le bien. Il devra alors verser une soulte aux autres héritiers, une somme d'argent correspondant à leurs parts. On parle alors d'une attribution préférentielle (articles 831 à 834 du Code Civil).

Exemple : 3 sœurs héritent d’une maison estimée à 300.000 euros. Une des sœurs décide de garder ce bien, elle devra verser à chacune de ses sœurs 100.000 euros, elle pourra donc contracter un prêt de 200.000 euros. Comme elle rembourse déjà un prêt immobilier pour sa résidence principale, 2 prêts voitures et prêt travaux, son endettement est de 47 %. Il ne lui sera pas possible d’obtenir directement un crédit (endettement maximum conseillé environ 33 %). Elle va donc effectuer un rachat de l’ensemble de ses crédits en cours (immobilier et consommation) ajouter les 200.000 euros et en allongeant la durée réduire son pourcentage d’endettement.

4° La soulte à verser pour une donation partage

La donation-partage correspond à la possibilité d’organiser sa succession de son vivant, en partageant tout ou partie de ses biens : au bénéfice de ses enfants ou de ses petits-enfants (ce que l’on appelle la donation-partage Trans-générationnelle). Rapprochez-vous de votre Notaire afin d’estimer avec lui l’intérêt fiscal d’une telle opération. Les abattements applicables aux donations partagés se renouvellent tous les 15 ans (100 000 € par enfant et par donateur). De plus, les biens sont évalués au jour de la donation et non au jour du décès.

La soulte à payer pour une donation-partage correspondra à la somme versé par le donataire, dans le cadre juridique d’une donation-partage, afin d'égaliser la valeur des lots donnés.

Exemple : Vous êtes grands parents, vous avez 3 petits enfants et vous décidez de faire à chacun une donation-partage. Monsieur va donner 90.000 euros et madame 90.000 euros (pour rester dans les limites de l’abattement), vous n’avez pas fini de rembourser votre maison et vous avez un crédit piscine en cours. Pour ne pas alourdir le montant de vos remboursements mensuels vous pouvez intégrer ces 180.000 euros dans le rachat de l’ensemble de vos crédits. Une donation ne doit pas vous empêcher de vivre.

Soulte et rachat de crédits

La soulte est une somme correspondant à un besoin clairement affecté, elle pourra donc être ajoutée au montant de vos crédits en cours. La somme sera versée en un chèque ou un virement par la banque qui vous financera ou le plus souvent, en cas de rachat de crédits hypothécaires, par le Notaire qui enregistrera l’hypothèque sur le bien que vous donnerez en garantie au banquier.

La somme sera disponible immédiatement. Vous pourrez également intégrer au montant du rachat de crédits les frais de successions, si la soulte est à verser dans la cadre d’un partage lié à une succession.

Le rachat de crédits va diminuer votre pourcentage d’endettement et vous permettre de financer le montant de la soulte Si vous avez des crédits en cours et que votre endettement est supérieur à 40 %, vous aurez des difficultés à trouver un crédit. Le banquier prêteur estimera à juste titre que ce prêt supplémentaire risque de nuire à l’équilibre de votre budget. Cet endettement vous placera à terme dans une problématique de surendettement, c’est la raison pour laquelle il est judicieux lorsque l’on a des crédits en cours de faire racheter ses crédits en intégrant le montant de la soulte à payer.

CAFPI Regroupement de Crédits vous accompagnera donc dans vos démarches grâce à sa longue expérience en la matière. Notre étude est gratuite, n’hésitez pas à nous solliciter .



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